康养产业链涉及投资、开发、运营、医疗、保险、保健等多个行业、多种资源的系统整合。康养服务业不是传统意义上的独立产业，是指为养生需求和康养需求的人群提供产品、设施和服务的产业集合，可分为康养建筑与地产、康养产品、老年金融、老年旅游、老年教育、医疗健康、老年消费品和老年护理等方面。

目前的康养服务业商业模式的探索很多，但大多都不成体系和规模，难以复制。投入产出不成正比，大部分企业盈利前景不清晰。适配合适的融资模式对康养项目的发展具有重要的意义。

一、关于康养服务产业

康养产业链涉及投资、开发、运营、医疗、保险、保健等多个行业、多种资源的系统整合。康养服务业不是传统意义上的独立产业，是指为养生需求和康养需求的人群提供产品、设施和服务的产业集合，可分为康养建筑与地产、康养产品、老年金融、老年旅游、老年教育、医疗健康、老年消费品和老年护理等方面。

康养地产

康养地产属于重资产投资，集合了房产、医疗、保健、物业等服务，具有一定的金融属性。

康养产品

康养产品包括老年慢病医疗保健用品、老年日用品、老年健康器械等，主要涉及药品、保健品、医疗器械、健身器材、康复器具等医疗保健产品，诸如食品、保健品、日常用品、智能化的老年用品等。

康养服务

康养服务主要是指康养服务业中轻资产部分，主要包括老年日常消费、医疗保健、精神慰藉、老年照料服务、老年金融等部分。

目前的康养服务业商业模式的探索很多，但大多都不成体系和规模，难以复制。投入产出不成正比，大部分企业盈利前景不清晰。适配合适的融资模式对康养项目的发展具有重要的意义。

二、9种主要融资方式

1、申请政政策补贴、直接补助

包括一次性建设补贴、运营补贴、 困难老人入住补贴 、防范意外风险补贴等，需根据项目所在地政策进行适配和申请。

2、申请银行贷款

国务院出台《关于加快发展康养服务业的若干意见》鼓励政策金融支持康养服务业发展。多家政策性银行有相应扶持政策。国家开发银行和世界银行贷款规模较大，国开行对多个智能化康养基地有所扶持；世行多在典型地区开展示范性项目，安徽康养服务体系建设曾获世行贷款1.4亿美元。

湖南、江西、浙江等多省市也出台针对康养企业的贷款政策，但大多数获得贷款的企业多是轻资产的服务型公司，或是和互联网、智能康养相关，且获得贷款的多为公办康养机构。

3、引入康养产业基金或政府创投引导基金

目前基金主要有三种模式：政府投资的创投引导基金或产业基金；社会资本发起的产业基金。前者如苏州养老服务业发展引导基金，湖南健康养老产业投资基金；后者如华夏银行的养老产业基金。

引导基金重点投资康养服务业初创期中小企业，投资康养服务业的投资额一般在创业投资企业全部投资额的70%-80%；从目前各地政府引导基金来看，他们比较倾向于有互联网概念的新型业态康养项目。

政府产业基金和有社会资本参与的产业基金多以股权或债权投资模式支持康养产业发展，或投资养老基地，或收购具有医养一体化的养老院、康养公寓、康复院等。

4、 引入房地产信托投资基金（REITs）

目前国内成熟的REITs模式案例很少。比较接近的如万科联手鹏华基金发起国内首只公募REITs，中信发起的“中信起航专项资产管理计划”。

REITs最常见的投资方式有两种，一种是净出租模式，另一种是委托经营模式。

净出租模式毛利率高，风险低、收益稳定。委托经营模式则相反。因此，为降低资金成本，REITs的大部分物业采用净出租方式运营，只有少数物业采用委托经营模式运营。正是依靠赚取租金收入以及部分经营所得，REITs获得了源源不断的稳定收益，也由此成为了康养地产市场上有力的长期投资人。

5、引入信托资金

信托一般用于康养地产融资，为其提供充裕资金。多以股权、债券两者结合的方式解决康养地产开发经营的全程资金供应问题，包括前期咨询费用、土地摘牌费用、建安成本、设备采购成本、经营费用等。资金供应周期比间接融资要长。

信托的有限合伙人可以通过增资扩股或者股债结合等方式继续注入资金，操作灵活多样。

6、私募股权基金

私募股权基金在为中小企业解决资金问题的同时，还能提供企业所需的管理、财务、渠道、人才、市场、IPO等方面的帮助。

资金偏好轻资产公司，尤其是科技型公司；成长性好的中小企业；处于上升趋势的行业或企业；企业在行业内占有一定份额或者相当的品牌知名度；有稳定而可持续的研发团队；项目易于复制；公司可产生爆发式增长等。要求相对苛刻。

7、 发行康养项目债券

企业债券是企业依照法定程序发行，约定在一定期限内还本付息的债券。公司债券的发行主体是股份公司，但也可以是非股份公司的企业。

康养债券优势：可以提高资源配置效率；降低企业进入门槛；风险较小，有利于发债主体的股权控制；成本较低、发行时间灵活、融资期限较长。

8、 众筹

众筹可为康养产业筹集更多的资金和人力。但众筹在康养领域的大规模推广仍存在一些争议：监管、适用模式、可持续性等。

从现实的实践来看，一些公司已经在康养地产、康养公寓等项目开始尝试。比如云南股权众筹了一个文化康养项目；湖北的常乐养老院即将运行；安徽众筹的智慧康养项目等。

9、 PPP

政府和社会资本合作(PPP)提供了另一个康养服务供给途径。PPP协议是以产出为根本的，通常给予社会资本方决定交付产出的最佳方式。政府部门和社会资本签订正式的协议，优化社会资本参与的方式，核心要件是价格和服务标准。

PPP是基于绩效的公共服务的交付方式。PPP模式下，政府部门和社会资本方(包括营利性的和非营利性的)根据各自的相对优势，可灵活分配责任(建设、运营、融资)。

PPP模式引入康养领域有一定难度：康养项目多为实际需求，缺乏规划，而传统PPP项目多为规划性项目。政府对于没有规划性的项目慎重推行；康养设施的形态更为多样化，政府与社会资本合作的概念体系与基础设施建项目也有所差别，因而不容易找到项目切入点；康养项目收费机制比较复杂，价格弹性更大；康养项目的实施以软性服务为主，缺乏有效的衡量指标，监管难度更大。