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关于城市更新

1、定义说明

城市更新主要是指对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有基础设施亟需完善、环境恶劣或现有土地用途、建筑物使用功能明显不符合社会经济发展要求等情形之一的区域，根据城市规划和规定程序进行以综合整治、有机更新或者拆除重建为主要方式的活动。

2、进阶演变

虽然更新改造几乎伴随着城市发展的全过程．但是现代意义上大规模的城市更新运动始于1970年代的美国，由联邦政府补贴地方政府对贫民窟土地予以征收。然后以较低价格转售给开发商进行“城市更新”。

在中国的发展，开始于1989年，以政府主导的旧城改造为主，以完善民生配套为目标。

1990-2007年，以民营开发商主导的改造为主，众多大规模、高速无序、简单粗暴的城市改造使得公共性不足、历史文脉断裂、生态破坏等诸多问题堆积产生，城市无法实现可持续发展，城市适应力、生命力衰弱丧失。

2008年后，政府初步介入城市改造，建立规划管理机制引导市场化运作，全面推进“自下而上、人本诉求”的有机更新理念，城市更新日益趋向社会、经济、文化、物质、环境等多维度的升级改造。

2019年11月20日，中国城市更新（长三角）峰会在沪举行，2019年12月13日，城市更新受到中央政策鼓励。

2020年，“十四五规划和二〇三五年远景目标建议”明确提出“实施城市更新行动”，这意味着我国城市开发建设和城市更新方式将开启转型升级的全新格局。

3、三种主要方式

综合整治：是不涉及房屋结构的拆除、改造，主要对房屋的配套设施和周边环境进行整治、更新。包括老旧小区改造、河道整治、公园再生等都属于此类。

有机更新：是以原房屋建筑的保留为主，少量拆建，对建筑承载的产业进行升级。此类更新因主要涉及商业不动产，市场化投资力量比较强，对资产管理运营的要求比较高。

拆除重建：是指大部分建筑都被推倒重来，按新的规划重新建设。可能改变土地使用权的权利主体，也可能变更部分土地性质，最典型的是城中村拆迁、棚户区改造、老工厂的拆除等。

以上虽然可以将城市更新的方式分为这三大类，但在实际操作中应视当地的具体情况，将某几种方式结合在一起使用。

4、参与者

城市更新不应是一方主导，而是多方参与。一般前期的参与者为政府，后期的主要参与者有投资机构（基金、金融机构等）、开发商、服务商，但他们在介入的时期、选择的标的资产、商业模式及各自优势等方面均差异显著。

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城市更新的具体类型

1、老旧商业区改造

老旧商业区改造的常见模式为“商改商”，指为对原本为商业性质的物业进行改造升级，提升物业经济和社会价值。

2、老旧工业区改造

将城市旧工业厂区改造为商业空间模式，强调服务于所处片区的居民，为他们提供商业、娱乐、休闲等生活方式，为片区经济注入活力，此类项目变现能力更强、利润更高，是房企的关注重点。

将现有土地性质为普通工业用地改变为新型产业用地，将旧工业区升级改造为新型产业园；将城市内的废弃工业厂区打造成新型文创产业园。

3、城市街区改造

• 现代公共街区

老旧公共街区所具有的人文景观特色与浓郁生活气息等特点是促其进行更新改造的价值所在。

• 历史保护街区

历史文化街区改造是在历史建筑基础上，融入更多文化创意以及对建筑保育的新理解，根据不同的建筑风格量身定制其未来的用途，在最大限度保留和延续它们的历史、文化价值的基础上，充分发挥其经济、社会价值。

4、城中村改造

城中村由于缺乏统一的规划和管理，存在建筑违章、环境脏乱、人流混杂、治安混乱、基础设施不配套、游离于城市管理体制之外等问题，城中村改造是解决这些问题的有效途径，但是该类型改造周期长且不确定性高。

“再造”是古城复兴的重要途径之一，继而与城市共生。城市更新是生活在其中的人的“更新”，因此，它也是关于每个独特个体对城市的记忆。